湾区房价难跌…屋主买在利率低点

  湾区房价从未如此之高。股市持续攀升至新纪录，主要因为单一科技股的强劲表现。大型公司经过多次裁员，从贷款利率、汽油与牛奶的价格，生活成本不断上涨。中东战火纷飞。2007年房地产泡沫破裂，与引发大衰退的次贷危机密切相关。目前房地产市场是否正处于另一个泡沫，可能再次崩盘？

旧金山纪事报报导，房地产网站「Redfin」首席经济学家费尔韦瑟(Daryl Fairweather)表示，未必如此。她最近在YouTube发布一段题为「房价不会崩盘。这是计算结果」(Home prices can’t crash.Here’s the math)内容，解释原因。

全美房屋卖家比买家多出63万户。即便在房价高昂的旧金山，根据Redfin数据，现仍被视为买方市场，卖家比买家多出12%。2月份，旧金山有7.4%卖家降价，平均降价幅度约14.3万美元。

但是，买家仍面临许多不利因素。房价仍高。3月旧金山房价中位数达172万美元，比疫情爆发初期上涨19%。贷款利率也居高不下，上周约为6.37%。全球经济和政治不确定性以及严峻就业市场，让情况更糟。

不过，费尔韦瑟认为，目前情况显示，房市尚未崩盘，房价不会暴跌。

在阳光地带(Sun Belt)部分特定市场，房价有所下降，因为疫情期间这些地区新建房屋多，导致供应量增加。这些新建房屋的开发商迅速调整价格预期，降低新房屋价格，或提供现金支付或更低贷款利率等优惠来促进销售。

整体而言，房价比去年有所上涨。全国房价上涨约2%，低于整体通膨水准。因此，实际房价略有下降。

在高贷款利率下，房价没有进一步下跌的原因在于，现有房主没有出售的理由。他们并不处在困境，并且拥有大量房屋净值，在疫情期间获得创纪录的低贷款利率，或可能已经还清所有贷款。对他们来说，没有任何理由让他们接受低于他们认为应得价格的售价。

费尔韦瑟在影片中提及，当房主拥有如此高房屋净值，并且有许多理由留在原有房屋时，房价暴跌在数学上是非常困难的。

高房价市场，能持续多久？费尔韦瑟认为，若未发生经济衰退，未来五到十年内，房价涨幅将低于薪资涨幅，低于通膨率。代表扣除通膨因素后，房价会变得更加可亲。但这将是一个非常缓慢的过程。

对于目前在湾区买不起房子的潜在买房人市来说，下一步该怎么做？未来一年该关心哪些面向？

费尔韦瑟表示，若买得起想要的房子，那就应该出手，因为我认为市场不太可能发生太大变化。若无法负担，至少现在的租金较稳定。希望可存下一些钱，因为房价也不会大幅上涨。目前来看，情况并没有太大变化，所以并无特别紧迫感。

但若陷入经济衰退，利率下降，就应重新评估，在较低利率情况下，可能买到什么样房子。